2010年07月17日

Repaying plan

借金の金利は10年固定。
決済時の固定金利は公定歩合ゼロの頃に比べればかなり上昇してはいたものの、何しろ元金が元金なので変動金利のリスク※1は無視できなかった。
積極的な繰り上げ返済を計画しているのであれば、出来るだけ早く東京スター銀行かHSBC銀行で借り換えを行うのが賢い。これらの銀行は口座残高と同額の元金分の利息をゼロにするという、いざという時の為の現金を残しながら繰り上げ返済と同じ効果が得られるいいとこどりのサービスを提供している。金利は他行より1%程度高いが、口座残高を毎年大きく積み上げていけば損はしない。
しかしこのサービスを受けるには相当額の口座残高を予め用意する事が求められる。その資金が貯まるまでの期間にかかる金利を惜しむせっかちな自分は、まずどしどし繰り上げ返済を行ってとにかく元金を減らす道を選択。毎月の収入からファイナンシャルプランナーが見たら目をむきそうな割合を繰り上げ分に割り当てている。
その結果、毎月の可処分所得額は新入社員の頃に逆戻り。これがあと10年続く※2
実に質素な日々。むしろ清貧。
ただし新人の頃との大きな違いは「持てる清貧」であるという事。
金がない上に全方位にわたり物欲が満たされていなかったあの頃と物欲をほぼ満たした上で金がない今とでは、同じ「金がない」状況であっても心理的に大きな違いがある。昔は煩悩の塊だった。

自分のような俗人にとって煩悩をただ消し去るのは至難の業。
煩悩を消し去るには煩悩の対象を手に入れるのが最も早い。そして最大の煩悩を消し去れば、その他小さな煩悩は最早どうでもいいものになる。自分にとって最大の煩悩は家だった。


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※1 とはいえ、我が国が向こう10年以内にバブル期並の超高金利時代に突入する事はまずあるまい。しかし何があるか分からないのがこの世の常。この先IMFの世話になるような事がないとも言い切れないし、もしそうなったらそれこそ経世済民に何が起こってもおかしくはない。しかしこの国で小さな政府を実現するには彼らの強制力を用いる他にないのではないか。少なくとも官僚の助力なしでは答弁一つ出来ないピエロのごとき政治家が官僚機構を切り刻む姿などとても想像できない。敵は血の結束で一枚岩というのにこちらはバラバラの思惑で離散集合を繰り返す烏合の衆なのだから勝負になるまい。
※2 背負う家族のいない単身者だからこそ可能な返済プラン。収入と自身の健康に大きな問題が生じなければ10年を待たずして完済出来るだろう。続けられればいいなあ。先行きがますます不透明なこの時代、貯金よりもとにかく借金を減らす事に注力すべしというのが持論。健康に不安のない者のみが強弁できる傲慢な主張ではある。



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2010年03月16日

第二回融資契約

三月最初の週末。
朝一で家を出ると、冷たい雨が降りしきる中※1、まだ人通りもまばらな街を抜けて銀行のある新宿へ向かう。
銀行には指定時間きっかりに到着。すぐに担当者が出てきて契約手続きに入る。
銀行へはほぼ一年ぶり。融資担当者に合うのもほぼ一年ぶり。
前回は土地購入資金の融資契約で、この時は平日午後から手続きを開始した上に当日中に資金の振込みまで完了しなくてはならなかった為、いささか緊迫した雰囲気の中矢継ぎ早に説明と署名押印を終えたものだ。
今回の工務店への建築代金振込み日はずっと後日※2となるので時間的には十分余裕がある。二回目の気安さも手伝って、休日らしく比較的イージーな雰囲気の中手続きが進められる。
IMG_0429b.jpg

金銭消費貸借契約書、重要事項説明書、優遇金利に関する確認書、個人情報の取り扱いに関する同意書、
まだ書き慣れない新住所を書き取り練習帳のように記して署名捺印し、正午頃には全て手続き終了。

これで資金面はやっとオールクリア。紆余曲折ありながらもようやくここまで漕ぎ着けた。
今度こそは安心できる。

だが引き渡しの前に最後の工事が控えている。自分で行う壁塗りだ。
雨足が強まる中、白い息を吐きながらそのまま現場へと向かう。


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※1 雨男ぶりは健在。
※2 引渡し日の前日。


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2010年01月16日

ちょいピン

晴天の霹靂…というには些か伏線が多すぎたが、やはりショックをもって迎えられた勤務先の方針転換の発表。
今回の早期退職制度対象は全社員。
パッケージはそれなりの金額だが、仮にどんなにパッケージで優遇されようとも住宅ローンの融資が実行されるまでには動くわけには行かない。退職イコール融資の取り消しを意味するからだ。
何があっても我慢。
とにかく今度ばかりは融資が最優先事項。

さすがに銀行屋は目ざとく、すぐさま状況確認の電話が携帯に。
担当者ではなくその上司が相手。
口調は柔らかで物腰は丁寧だが、回答次第では即座に取り消しの決が審査部門から下る※1と知っているだけあって声にはどこか凄みがある。
完成まであと二ヶ月…文字通り命がけの「だるまさんがころんだ」。


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※1 無職者に金を貸すのは闇金くらいのもの。退職しますといった次の日には「融資は取りやめさせて頂きます」と書かれた封書が届くだろう。仮にすぐ次の職場がみつかったとしても、試用期間すら終えていない会社員の住宅ローン審査が通過する可能性は限りなくゼロに近い。



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2009年11月22日

追加融資承認

週末に銀行のローン担当者から建築費部分の追加融資承認の連絡が入る。
希望額どおりの満額回答を引き出すのも難しいご時世だが、支払いの目処が立ってまずは一安心。最後に団信の診査があるが、これでNGとなる事はまずない。
元金に適用される金利は貸付日、即ち引渡し日時点のもの。年明け以降の金利の引き上げが気になるところ。


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2009年11月06日

確認申請終了

地鎮祭を終えて程なく、S氏より確認申請が終了したとの連絡が。
これで漸く着工の準備が整った。

…いや最後に建物部分の融資の審査が残っている。
建築確認申請書と確認済証が必要となるこの最後の審査(と団体信用生命保険の診査)が通れば一応全ての課題はクリアとなる。
当然ながら初めに土地と建物の合計額から計算された融資額で予備審査を受けている上、今回の実際の融資希望額は予備審査時のそれよりも低くなっているので、余程の事(退職してしまっているとかガンと診断されたとか)がない限りこの融資がお断りとなる事はない。
「余程の事」に思い当たる節は全くないので、まず問題なく最終の審査は通る筈だが…

審査には最大で2週間ほどかかるとの事なので、審査結果を待たずに着工となる見込み。
建物部分の支払は着工時と棟上時と引渡し時にそれぞれ3分の1ずつとなるのが通常だが、今回の工事は無理を言って殆どを引渡し時の支払とする事で滑イ建設に引き受けて貰っている。
なのでなるべく工期は短く、手早く完成まで持っていくという点で施主と施工者の思惑は一致する筈だが…どのような工程表が出てくるか。


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2009年03月31日

土地引渡し

勤務先で午後半休を取得し、ちょうど正午に融資元銀行に到着する。
融資担当者、不動産会社担当者、司法書士、弁護士の立会いのもと、手際よく準備された書類に記入署名捺印を繰り返して次々と支払い手続きを実行する。
1時間程で融資の実行、土地代金の支払い、所有権移転の委託、抵当権設定の委託の全ての手続きが完了した。

これで正式に小さいながらも東京都区内の一角の所有者となり、同時に大借金を背負う債務者(せいぜい頭に「多重」の二文字をつけないよう頑張る事だ)という立場となった訳だが、正直どちらもまだ実感が沸かない。来月から早速返済が開始されるので後者は否応なく意識する事となるだろうが、前者を実感する事となるのはいつの日か。
上物完成後の次の融資が行われる日か、それとも入居日か。


家を建てると決めてから6ヶ月、これで漸く家作りの土台が整った。
posted by em at 19:27| 東京 ☀| Comment(0) | 金策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月30日

融資適格

契約解除期限まで残り1週間となったところで外銀をあたってみる事とする。ここが駄目であれば契約解除権を行使してまた仕切り直しだ。
ノンバンクは考えない。金利が高すぎる。

外銀も二行にあたった。さすがに転職に対する考え方が邦銀は対照的だ。邦銀にとって転職とは未だに純粋にマイナス要件に他ならないが(実際、邦銀で他行に転職する銀行員は極めて珍しい)、外銀にとっては転職は当たり前の話であって何ら特別のマイナスを意味しない。勤続年数が短くとも前職から職種が変わらないのであれば特に大きな問題とはみなさないようだ。勿論キャッシングの有無がどうたらという非合理的な足切り基準など存在しない(確認したら失笑されてしまった)。
この辺は非常にクリアで分かりやすい。

果たして、数日内に相次いであっさり融資OKの判断が下る。
希望額よりは減額されてしまったのが痛いが、とまれ漸く資金の目処はついた。


教訓:
1.転職して三年は家を建てるのを我慢しましょう。
2.三年待てないのであれば邦銀は時間の無駄です。外銀に直行しましょう。
3.住宅ローンで苦労したくないなら建売にしときましょう。

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2009年03月29日

融資不適格?

土地購入契約書に実印を付き、建築事務所に荒見積もりとプランを出して貰うといよいよ資金繰り、住宅ローン融資の段取りに進む。
契約にはローン審査が通らない場合には無条件でそれを解除できる特約がついている。有効期間は1ヶ月、その間に金策をつけなければならない。

立て続けに二行から融資を断られる。
そういう事もあろうかとは思っていたが、「あなたにはお金は貸せません」と面と向かって言われるのはさすがにいい気はしない。

まず一つのネックが建築プラン、お一人様使用の最小限の家は小さすぎて資産価値を認められないという事らしい。これでは家とはいえないと言わんばかり。大きなお世話である。
どこかの都銀の融資担当者は費用見積もりを見て「この程度の家ならこの半額で出来る」と言い放った。だったら半額で作れる業者をお前が連れて来い。杜撰な経営判断を繰り返した果てに行員揃って退職金ゼロで放り出される筈のところを税金投入というチートで救ってもらった貴重な経験を踏まえてもなお判断の杜撰さ加減は相変わらずである。

ちなみに建売住宅は確実にローン審査が通るように作られている。土地とセットで売ったはいいが銀行が価値を認めませんでしたでは商売にならないからだ。新築時の資産価値が保障されているという事は手放す際の資産価値も確実に見込む事が出来るという事。資産価値という観点からも建売という選択肢は堅実である事は間違いない。

もう一つは自分の身分について。これは後から知ったのだが、一般的に邦銀は3という数字が最小単位であるらしい。すなわち勤続は三年以上、事業は三期を経過している事が融資の最低条件であると。また特に都銀の審査は厳しく、延滞の有無に関わらず過去に消費者金融やキャッシングの履歴があるとその時点でアウトとするところもあるらしい。
転職後一年、しかも年末に財布を落として帰省費用をカードキャッシングで賄ったばかりの自分ははなから門前払い組である
そういう事は早く言って欲しい。

その後あたった地銀も同様の結果。残り時間も少なければ、ここに至り邦銀からの融資は諦める。
posted by em at 22:14| 東京 ☁| Comment(0) | 金策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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