2010年09月24日

地名から読み解く

本日はお日柄もよろしく、一日中降り続く秋雨でエアコン要らずのひんやりとした冷気に包まれた一日。
秋の気温はこうでなくては。

しかし大雨が一日で収まらないと頭をもたげるのは水害の心配。
2005年の善福寺川氾濫は記憶に新しい※1が、土地を選ぶ際には震災リスク・火災リスクに加え水害リスクも考慮に入れたい。
まずは地震が気になるところだが、家が崩れる程の地震や街区が丸焼けになるほどの火災はそう滅多にあるものではない。天災としては水害の方が遥かに身近な存在であれば、自治体HPで公開されているハザードマップで水害リスクを確認する癖をつけたい。
単純に川のそばを避ければいいとは限らない。都内には暗渠も数多くあるからだ。

という自分の土地も区のハザードマップでは浸水リスクを示す青色で表示されていたりする。
これはどう考えてもおかしい。重力が働く限り水は貯まる前に坂下に流れていくに決まっているからだ※2。我が家の床下に浸水が始まる頃には坂下は全て水没してしまっていなければ辻褄が合わないではないか。物理法則を無視するな

ハザードマップよりもっと簡単に、地名からでもある程度は土地の素性を窺い知る事が出来る。治水の発達した現代ではそれがそのまま水害のリスクに直結する訳ではないだろうが、自分の住もうとする土地の素性を知っておいて損はない。
「谷」が谷地、「沢」が沢地、「窪・久保」が窪地で「池・沼」が池沼というのは容易に想像がつくが、「深・広」が低地、「梅・埋」が埋没地、「柴」が河川の堆積地、「和田」はもともと「曲処」で河川のカーブしている地域で「股・俣・枝」が河川の分岐地域※3、「竜・辰・牛」が出水や水害の常連地域である※4など、調べてみると古人の名づけの発想や同音異字への置換の巧みさ※5には感心させられる。
引き換え、台地でもないのに「○○が丘」みたいな当世流行の新しい地名は面白くない。何も含むところがなく、ただイメージ優先で付けられたのが明白だからだ。読み取れるのは土地の素性でなく商魂とか大人の事情とか。


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※1 マンション1Fの同僚の部屋は見事に床上浸水したらしい。南無
※2 坂上一帯がすり鉢状になっているのであれば話は別だが、勿論そんな地形ではない。
※3 川の湾曲部、分岐部、堆積土地帯、何れも水害が起こりやすい。氾濫の濁流に取り囲まれる様子は「河内」という地名となって残っている。
※4 龍と水は切っても切れない関係。
※5 屍累々の刑場→骨ヶ原→小塚原など。面白くない?






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2009年11月02日

最終命題

地鎮祭で改めて感じたが、この土地は騒音が結構うるさい。
崖向こうは30m程の駐車場を挟んでマンションが並ぶがそのすぐ裏は片道4車線、ビルが立ち並ぶ幹線道路。車の騒音はマンション越しに否応なく飛び込んでくる。
「閑静な住宅街」と描写される住所の一角としては有り得ない喧しさだ。
しかしそれはそれで…そう嫌ったものでもない。
ノイズは街が活きている証拠。
死んだような静けさよりは賑やかな環境の方を好む自分にとっては許容範囲。
駅から程近くビジネス街と住宅街の狭間に位置する微妙なロケーションは結構気に入っていたりする。

前面道路が狭かったり坂がきつく車でのアプローチが難しかったり杭打ちに大金つぎ込む必要があったりお隣さんがうるさ型だったり。色々厄介な事はあるものの、自分にとってはやはり二つとない得難い地である事には変わりはない。
結局は好きになれるかどうか。土地探しで一番大事なのはシンプルなその一点なのかもしれない。


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2009年05月12日

土地探しエピローグ

「ところで、決めるまでに幾つ土地を検討されました?」
二回目の打ち合わせが終わった後にすっかり冷めたコーヒーを飲みながらS氏が尋ねる。
そうですねえ実際に見に行ったりして真剣に検討したのは10箇所くらいですかー。などとその場では答えたものの、よくよく思い返してみるとそれどころの数ではない。

江東区佐賀
江東区古石場
江東区新大橋
北区中十条
墨田区本所
墨田区押上
墨田区業平
墨田区錦糸
文京区千駄木
港区東麻布
目黒区目黒本町
渋谷区円山町
品川区大井
品川区戸越
新宿区中落合
中野区若宮
中野区江古田
中野区弥生町
杉並区善福寺
杉並区堀ノ内


最終的に今の土地に決まるまで、少なくとも以上の物件は全て足を運んだ上で真剣な検討の対象になっている(一番人気の世田谷区から一つも候補が挙がっていないのは予算の都合は勿論だが、どこもかしこも万年渋滞でとてもカーライフを楽しむどころではない住環境によるところが一番大きい。世田谷区に家を持つ事に憧れている人は今なお多いが、ドライブを趣味とする人間にとってはあの迷宮のような一通地獄は全く魅力的な環境とは言い難いものがある。また西側方面は都心へのアクセスもあまり宜しくない)。

東西南北、山の手からドのつく下町まで、これだけ対象が散らばるのも珍しい※1
普通はこの街に住みたいという思いが先に立ち必然的にエリアが絞られてくるものだが、特定の地域に思い入れがある訳でもない自分は条件優先で貪欲に当たって行ったら自然とこうなってしまった。
それにしても駄目な子の就職活動のようで余り格好のいいものではない。

これらの土地のどれに決まっても不思議はなかった。が、結局購入には至らず全てが通り過ぎた。
今思っても逃したのが惜しい物件から、今にして思えばやめといて良かったねという物件まで様々だが、これらかつての候補地の殆どは現在は売りに出ていない。それぞれに買い手がついたという事だろう。
自分の土地も何回かの購入キャンセルを経て最終的に自分のところに回ってきた。
廻る輪廻の糸車ではないが、結局は縁というものかも知れない。

かつてそこに家を建てて生活する事を思い描いた土地に実際にどんな家が出来るのか、興味がある。それはもしかして自分の家であったのかもしれないからだ。
折を見て再び訪れてみるのも悪くはない。

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※1 というか、有り体に言えば節操がない。
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2009年03月29日

土地を決める

探すのをやめた時見付かることもよくある話で(The Artist Formerly Known As アンドレカンドレ)
決してやめた訳ではないが、対象区域を拡大して広く浅くチェックするのを日課として細々と続けていたある日、その物件はぽつりと見付かった。
少々異色ではあるがいつ売れてもおかしくないそれは、幾多の物件の中で文字通りぽつりと取り忘れて置いてあるように見えた。

山の手線内で駅からも程近く利便性は抜群。大型スーパーの類はないが駅前には小ぢんまりとした商店街が軒を連ねる。繁華街はなく派手さにはかけるが長い歴史を持つ土地柄というのが渋く自分好み。旧跡の類には事欠かず散歩が楽しめそうだ。
土地は坂の町の高台というか崖上に位置し、目の前は何もなく思い切り抜けていて西向きで日当りもよく風通しも抜群。狭小地だが家の前に簡単なガレージを置ける程度の広さは確保できる。
区画にアプローチする坂がかなり急なので車高が低い自分の車の進入が懸念されたが、1箇所だけなんとか下回りをぶつけないで進入できるコースがあるのを確かめた。これもクリア。

一帯はお屋敷街と認知されており、そこに一人用のミニマムな家を建てるのは些か気が引けないでもない(アウトバーンでシトロエン2CVを走らせるようなもの?)がそれはそれで非常に興をそそる。住まいに対するアプローチは正反対、豪邸が唐物数寄ならこちらは侘び数寄。
面白いじゃないの?

早速不動産業者と連絡を取って委細を確かめる。最大の懸念点が高く聳える擁壁。古くからあるこの擁壁は建築確認を取っていない為、家を建てるには地中深くまで杭打ちを行わなくてはいけないというのが区の定めた条件。

擁壁の建築確認が取られていないというのはかなり心配なところではあるが、調べたところ一帯の地盤は相当堅固である事が判った。またその地だけでなく両隣も(恐らく並び一帯も)、また道を挟みもう一段の崖上にそびえるマンションを支える擁壁も、同様に建築確認は取られていないようだ。関東大震災にも耐えた何万年仕込みの丘であればそう簡単に崩れはしまい。何よりもこの立地条件、この抜けは他の土地では代え難い。
二階建てに匹敵する高さの擁壁をやり直す必要があるのであれば即撤退するつもりだったが、杭打ちで済むのであれば比較的安く済むだろう。それでもコストがどの程度で済むか、調査結果次第であれば費用は水物である事に違いはない。下手したら予算オーバーの恐れもある。売主は個人であれば余り値引き交渉も期待できない…


脳内でポジティブのピースとネガティブのピースが千々に乱れ飛ぶ中最終決定までに二週間ほどの逡巡を必要としたが結局購入する事とした。先の事は誰にも分からないがリスクは許容範囲と判断。予算は何が何でも抑える。天変地異は堅固な地耐力と小型軽量の家である事で乗り切れる。人生には思い切りも大切。崩壊するならご近所の皆さんもご一緒にってことでひとつ。(笑)

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2009年03月21日

下手な鉄砲数撃てど当たらず

営業君はハンドルを握り次なる土地に向かう。
聞けば品川区という。余り土地鑑のない地域だ。

ややあって到着。既にあたりはどっぷりと暗く冷え込みが厳しい。
「駅から○分です。どうですか?」
今度は商店街から中に入ってすぐの更地。隣は飲み屋。随分また趣向の違うところを紹介するね。何ともいえないが結構荒れてるね。路地の真ん中に電柱が立っているのでは土地まで車が入るのは困難じゃないか?
すると営業君またも携帯を取り出し作戦会議。
「次いきましょう」
いやいいよもう暗いし、という声を無視して車は進む。またも狭隘路をえっちらおっちら切り返しながら。いや狭い道はもういいって。君ひとの話聞いてる?
「この土地はご覧の通り、閑静な住宅街の角地で道は狭いですが日当たりはいいです。この位置に電柱が立っていますので、こちらから車を入れるのは困難でしょう。あちら側から車を回せば真っ直ぐ入れる事が出来ますが、生憎私道なので通行を許して貰えるかどうか分かりません」
じゃあ駄目じゃん。
「そうですね…。では次行きましょう」
???
この辺まで来ると、最早下手な鉄砲を数撃っているという印象が否めなくなってくる。

プリウスはギアをバックに入れると自動的にナビ画面がバックモニター画面に切り替わる。切り替えし時にバックモニターが映ったのを見て便利でいいね、と(半ば嫌味で)感想を述べると

「買ってくれたら幾らでも見せてあげますよ」

本人としては軽妙な営業トークのつもりだったのかもしれないが、数千万円の買い物をしようとしている客に入社数年程度の若造が飛ばす冗談ではないような気がするがどうか。
その後もこの営業君はあちらの物件こちらの物件と人を引っ張り回し、その都度冬空のもとで鼻水を垂らす客を立たせて長々と携帯で作戦会議。物件の多くは既に自分がチェック済でNGの結論を出したところで、いい加減焦れてきた営業君としまいには言い合いである。

「この区画でまだ売れていない最後の土地がこれです。一番奥ですが南向きで前面道路に5mで面しています。○○駅からも8分、土盛りしてあるのでご要望の抜けもここからならあります。今ならまだ間に合います。YesかNoかで答えて欲しいんです(怒)」
「じゃあNoだよ。大根を買うんじゃあるまいし、そもそも数千万円の買い物をするのに夜中に一目見て即決する客がいるか?土地ってそんな簡単に買うものか?即答など出来るわけがないでしょう」
「しかしもう売れてしまうかもしれないんですよ!こんないい条件の土地はもうないかも知れませんよ」
「それならそれで縁がなかったと思うだけだよ(笑)」

例えに大根を持ち出すあたりが我ながらアレな感じだが、実際、最後に見せられたその土地は悪くないどころかかなりいい立地条件だった。そこに決めてしまっても後悔するような土地ではなかったかもしれない。
しかし営業たるもの、こいつからだけは買うかと客に思わせてしまったらもう負けである。

確かに好条件の土地は足が速い、それは間違いない。実際に目をつけていた物件があっという間に成約してしまった例を幾つか目にしている。だからといってその土地について何も知らないまま一か八かで目を瞑って判を押すのはどう考えてもまともでない。土地購入は博打ではない。

営業車が帰社したのは営業時間をとうに過ぎた時刻、しかし出てきた営業君の上司(無茶な作戦の立案者はお前か)はこちらが言う予算を右から左に聞き流して
「あなたの年収ならばこれくらいまで予算が組めます」
という論法で「死ぬまで鬼ローン」という魅力的な予算プランとそれを前提にしたべらぼうな価格のお勧め物件ご提示下さった。まあ素敵。もうこの時点でこちらも右から左に聞き流しモードである。

自分の常識や感覚はそう普通からかけ離れたものではないと思っている。彼らも必死なのかもしれないが、自分からこれだけ反感を買うという事は同じように反感を買う場合も少なからずあるという事だ。しかし○年連続売上一位と誇らしげに名刺にプリントされているのを見るとこういう営業手法が奏功しているという事なのだろう。これが正しい営業なのかどうかは分からないが。


結局その冬の一日は何ら得るところはなく風邪を引きかかっただけで終わり、後日購入に至った別の土地もその業者以外の業者を選んで仲介という形をとったのであった。

posted by em at 18:00| 東京 ☀| Comment(0) | 土地探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

one winter day

土地を探している人間には不動産仲介業者が積極的に営業をかける。
それ自体はごく当たり前の事だが、中にはこちらが閉口するような営業もあったりする話。

土地探しを始めて暫く経った冬の休日の午後、ケイン小杉で有名な大手ネットワークの業者から「いい物件が目黒区で出たので公開前に是非ご紹介したい」と連絡が入る。
こういう場合、業者は足切りを恐れてか値段以外の土地の詳細を明らかにしないのが常。全てはアポを取ってこちらにいらしてから、という話になる。
目黒区であれば利便性に不足はないし土地鑑もある。ただしあの辺は全体的に狭隘路が多い上に人気地区だけあって坪単価がかなり高い。値段からみて物件に余り期待はしていなかったが、とりあえず渋谷にある会社に出向く。到着時には既に日が沈んでいた。

若い営業担当者がハンドルを握る営業車のプリウスに乗って紹介されたのはやはり、角を一発で曲がるのも困難な狭隘路の奥にある旗竿地。
車は入り口に露天駐車とする以外の選択肢はなく、自分の車に露天駐車はありえない以上、購入候補としては一発不可となるのが旗竿地。またプリウスですら切り替えして曲がるのがやっとという道幅では自分の車では到底進入できまい。
その事を伝えて残念ながらNGという意向を伝える。

しかしこの営業君は諦めない。おもむろに携帯を取り出して電話をかけ始めた。どうやら上司に指示を仰いでいるらしい。

「他にもお見せしたい物件があるんです」
posted by em at 17:07| 東京 ☀| Comment(0) | 土地探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月20日

○千万円の壁

30ン年間の人生経験上、買い物の前には出来るだけ多くの品を見て目を肥やす事が大事だという事は分かっていた。
土地は間違いなく人生最大の買い物。失敗は許されない。
なので、とにかく数多くの物件を見ると同時に、自分の本当のニーズ(何が妥協できて何が譲れない事なのか)を明確に把握する事を第一とした。

無知いうのは怖いもので、評価軸が「利便性」と「価格」しかなかった始めの頃は「ホテル街ど真ん中の四方ビルに囲まれ前面道路3M強の真北向き超狭小地」というどうにもこうにもな物件を真剣に検討するなど今から考えれば相当きわどい事を平気でしたりしていたが、数多くの物件をチェックして素人なりに見る目が養われてくると土地に掘り出し物なしという名言が事実である事が分かってくる。
中古車と同じで「高いことには必ずしも理由がある訳ではないが、安いことには必ず理由がある」という事だ。

「おっこれは安い」という物件には、あるいはいつまでも売れずに掲載されている物件には必ず明確なネガティブ項目があった。

・駅から遠い(徒歩15分以上)
・都心へのアクセスが悪い
・不整形地(三角地、間口が極端に狭い鰻の寝床地、旗竿地など)
・北向き
・前面道路が極端に狭い(車通行不可)
・三方を背が高い建物に囲まれている
・極端な密集地域
・狭すぎる(9坪未満)
・幹線道路や線路に面している
・建築条件が厳しすぎる(「建蔽率40%で容積率80%」など)
・地盤が極端に悪いなど地震ハザードマップでの危険地域
・増水時に真っ先に水没する水害ハザードマップでの危険地域
・治安が悪い
・風俗街
・「出る」事で有名な地域(怪談話の舞台となる)
・その他いわゆる「誰もが認める不人気な」地域

「総予算マイナス上物イコール土地代」で当初想定していた予算で購入可能な土地は極端に数が少なく、そして数少ない物件はいずれも漏れなくこれらのネガティブ項目を複数兼ね備えており(川そば海抜ゼロメートルの幹線道路沿い三角地とか)、多くはいつまでも売れずに回転寿司状態で土地検索サイトの常連となっていた。

考えようによっては、こういった土地を選べば相当割安に土地を手に入れる事が出来る。立地的な悪条件は建築士の腕の見せ所。事実、こいういう悪条件をものともせずに素敵な住まいを建てて住んでいる方も沢山いる。

うーん。

しかし自分はこれらの土地の購入にはとうとう踏み切れなかった。

「うーん、どうもね。」

この「どうもね。」を逐語訳すると以下の様になる。

一つの理由としては資産価値。田舎にも家がある自分はここに永住するとは限らないのでこれを無視する訳にはいかない。買うときに格安という時は手放すときも格安、相当買い叩かれるのを覚悟しなくてはならない。これらの土地は確かに安いが、「都内にしては」というカッコ書きがつく。リセールバリューがゼロでも構わないと割り切れるほどには安くない。
二つ目には単純に余り住むのに魅力的な場所ではないという点。「住めば都」というのは一面で真理だが、一日中陽が当たらない土地やろくに風も抜けなさそうな湿っぽい立地ではやはり気がめいるだろう。気分の問題だけではなく、実際に身体にもよくない。これは幹線道路沿いの物件でも同様。常に家に篭っている訳でもなければ、街並みというのも全く無視するわけにはいかない。一目で分かる明らかに「荒れた」地域というのはやはり存在するもので、場末の雑居ビルに事務所を構える私立探偵のようなハードボイルドな生き方を志すならそれも悪くないかもしれないが、ジジイまで住む事を考えるとやはり二の足を踏む。

駅遠、都心へのアクセスが悪い、道が狭く車が入れない、
これらはそれ以前の大前提の問題、論を待たず一発不可。

「場所なんてどこでもいい、とにかく利便性命だぜ」と嘯いていたものの、突き詰めて考えてみると意外にハードルは高い事に気がついた。ていうか中庸?安い物件は幾らでもあるように見えながら、吟味していくと殆どが脱落してしまうのだ。意外に堅実というかつまらん男というか。

特に、日当たり以上に「抜け」を求めている事が解った。
窓を開けたらお向かいさんの家が眼前に迫り、下手したら窓越しにお互いの部屋が丸見えで、四方のどの窓を見ても数メートルで視界が遮られる閉塞的な環境というのは自分にとっては「辛抱たまらん要因」のトップに来る事項かもしれないという事。
考えてみれば、これまで住んだ部屋は場所は様々だがいずれも視覚的な「抜け」があったのでは共通している。無意識に求めていたのだろうか。
(今の部屋に最も欠けているのがこの抜けで、窓の向こう数mにはお向かいの二階が丸見えである。向こうからもこちらが丸見え。ベランダに出て洗濯物を干したりする時なんかもうドキドキもんだね。「覗いてるわけじゃないんですよアピール」の為に妙にオーバーアクションでハンガーを引っ掛けてみたりして、考えてみれば馬鹿丸出しである。)

都内の物件ではこの「抜け」を得るのが難しい。あってもなかなか利便性とは両立しがたい場所だったりする。いわんや格安物件においておや。


この辺を全部ひっくるめて一言で言うと
「どうもね。」
になるという訳だ。


多くの物件を検索し、資料を請求し、地勢を確認し、Googleストリートビューで周辺を確認し(いやGoogle君には実に世話になった。土地探しの一番の功労者かも)、その中の何割かは実際に現地を視察したりを忙しく繰り返しているうちに、都内の土地物件には一つの価格ラインがある事に気がついた。
そのラインを超えると候補物件は一気に増えるとともに、立地やその他諸々の条件も相当改善されてくる。それはもう見事な程、表と裏というほど違う。

この「○千万円」の価格ラインを超えると自分の中のハードルをクリアできる物件もそれなりに出てくる。

問題は、そういったOK物件プラス鉄骨の上物を建てるイコール完全に予算オーバーとなってしまう事だ。
駄目じゃん。という訳でここで一旦リセット

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posted by em at 20:44| 東京 ☀| Comment(0) | 土地探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地探しを始める

秋から土地探しを始める。
人間はどうしても土地鑑のある地域に住みたがる傾向がある。全く勝手の分からない場所を避けるのは当然な話で、土地を買うのであれば尚更だろう。

自分でいえば住み慣れた城東地区の江東区、墨田区、江戸川区ならばどこでも大体分かる。ついで馴染みがあるのは城南地区。
城北、城西は正直まるで分からない。ほとんど足を踏み入れた事もなければ、新宿から西、駒込から北の地域は感覚としては異国に近い。
なのでまずは馴染みのある地域を中心に探し始めた。
posted by em at 16:42| 東京 ☀| Comment(0) | 土地探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

どんな家?

利便性のいい場所に最小限の土地を買い、三階建てを建てて1Fをガレージとする。
内部空間は出来るだけ広く、出来るだけざっくりと倉庫のような感じで。

三階建てなら鉄骨と決めていた。
23区内はどこも防火地域もしくは準防火地域。すなわち三階建てなら必ず鉄骨かRC、木造ならば防火建築、内部を全て防火材…石膏ボードで覆う事が求められる。
折角の木造であれば木造の骨組みの美しさを隠さずに見せるような家がいい。石膏ボードで覆うのはいかにも味気ない。
木の家なら木の家らしく、鉄の家なら鉄の家らしく、コンクリートの家ならコンクリートの家らしく(アメリカでは木造2×4を石造りぽく見せるのが人気らしいが)。
それに狭小地は間口が狭く細長いとか不整形地であるのが多い。そういう地形であれば木造では強度的に不安というのもある。

従って三階建てイコール鉄骨(RCは予算的にNGなのは分かりきっていたのでハナから対象としない)。


で、狭小住宅で鉄骨だとどの位するのだろうか。リサーチしてみると…

…。

た、高いな…

思ったよりも高い。聞けば昨今鉄が著しく値上がりしていて建築コストを直撃していると。
ただでさえ割高につきがちな狭小の注文住宅ではこれがモロに反映しているのかもしれない。

総予算は決まっている。
「単身者向けの間取りのマンションを買って20年住むのと同程度のコストで家を建てる」。
鉄骨三階を建てるのであれば、必然的に土地コストはかなり圧縮しなければならない。

総予算マイナス上物イコール土地予算。
大凡の目処は決まった。
posted by em at 15:59| 東京 ☀| Comment(0) | 土地探し | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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